Alkuun plussat niin kuin asian näen, suomalaisten asuntorahastojen vinkkelistä
- Pääsee sijoittamaan asuntoihin riskin hajauttaen
- Voi ulkoistaa tylsän työn ja nauttia tuloksista (se kyllä myös maksaa, kohta lisää tästä)
- Asuntorahastoilla on mittakaavaetuja: kymmenen asuntoa lienee ostettavissa pakettina halvemmalla kuin samaiset asunnot yksittäin.
- Voluumien ansiosta asuntorahastoilla pitäisi olla kykyä esimerkiksi myyntien suhteen odottaa heikoimpien myyntihetkien yli.
- Kasvukeskusten vuokramarkkinat (jonne asuntorahastot ensisijaisesti satsaavat) lienevät aika vakaat: vaikka asuntojen hinnat laskisivat (maltillisesti) se ei välittömästä vaikuta vuokra-asuntojen menekkiin. Edellyttäen että asunnot ovat oikeanlaisia ja oikeassa paikassa.
Miinuksiakin löytyy
- kulut ovat kohtalaisen suuret, päälle kahta prosenttia. Kun tähän yhdistää sen, että asuntobisnes nyt on aika tasaisen rauhallista, niin aika iso osa tuloista lipsahtaa menoihin.
Edellinen ei ole mitenkään kummallista. Asuntojen tapauksessa ymmärrän korkeat kulut: onhan siinä nyt hommaa hoitaa asuntoja, etsiä vuokralaisia ja maalata seiniä. Jos yksityishenkilö omistaa asunnon, “lisätuloa” saa tekemällä edellä mainitut itse. Vaan asuntorahaston tapauksessa niitä ei tarvitse tehdä - vähemmän työtä, vähemmän voittoa. Aika loogista.
Täytyy silti myöntää, että silti riski on, että suurin hyötyjä on asuntorahaston operoija eikä omistaja. - Asuntorahastot voivat itsessään nostaa asuntojen hintoja, tai pitää ne ylhäällä. Tästä on viime vuoden aikana ollut paljon spekulaatiota, ja kyllähän tämä on ihan oikea riski. Etenkin jos taantuma venyy ja asuntojen hinnat pysyvät ennallaan.
- Asuntosijoittaminen asuntorahaston kautta on “vain” tavanomaista rahastosijoittamista, joka nyt vain sattuu kohdentumaan asuntoihin. Ainoastaan ulosmaksuprosentit poikkeavat normaalista. Esimerkiksi veroetuja ei pääse hyödyntämään (asunnon hankkimisvelan korko on tulonhankkimisvelan korkoa jne.).
o o o
Asuntorahastoja löytyy moneen lähtöön. Maailma on niitä puollollaan ja Suomessakin on muutamia. Valita voi mihin päin maailmaa satsaisi, ja REITtien kautta voi sijoittaa myös esimerkiksi liikekeskuksiin tai hoivakiinteistöihin.
Niin sanottujen REIT-rahastojen tulee maksaa vähintään 90 % voitostaan omistajille. Näin REITit voi nähdä oikeastaan osinkoyhtiöiden kaltaisina säännöllisesti tuottoa maksavina “osinkoyrityksinä”.
Käytännössä voittoa tulee kahdesta asiasta. Pääosan tuloista muodostavat vuokrat: jos vuokrausaste on korkea ja vuokrat nousevat tasaiseen tahtiin, niin hyvä omistajan vinkkelistä.
Toinen tulojen kivijalka on asuntojen myynti. Jos asuntojen hinnat ovat omistusaikana nousseet, syntyy voittoa. Ja kyllä, sen voiton haluavat maksaa juuri minulle.
Maallikkopäättelyllä voisi ajatella, että voitolla pysytään niin kauan kun toinen näistä kivijaloista toimii. Toisaalta jos vuokra-asunnoille ei ole kysyntää, tuskin asunnotkaan ovat kovasti kallistuneet. Eli vaikka tukijalkoja on kaksi, niillä on vahva yhteys toisiinsa. En kuitenkaan ole kovinkaan huolissani asiasta: plussalla nämä pysyvät jo sillä, että vuokra-asunnoille on kysyntää. Voittoa tullee tuntuvasti vain jos asuntoja päästää myymään huomattavasti kalliimmalla kuin niitä on ostettu.
Esimerkiksi osaomistamani Ålandsbanken asuntorahasto arvioi että se tulee maksamaan noin noin 4-6 % vuotuista tuottoa. Asuntorahastot ovat sen verran uusia, että näitä lupauksia ei ole vielä koeteltu. Sijoittajan kannalta on positiivista, että investointien myötä rahasto-osuuksien arvo myös kasvaa. Jos kasvutahti on esimerkiksi 10 % vuodessa, niin pikkuhiljaa tuotto suhteessa sijoitukseen kasvaa.
Itse omista parilla tuhannella eurolla Ålandsbankenin asuntorahastoa, ja ehkä noin 700 euron edestä Oravaa. Tuo on sellaiset 6-7 % sijoitussummistani. En ole ajatellut näistä luopua - jopa vähän epäilyttävä (= maksaa tällä hetkellä ulos enemmän kuin tienaa) Oravakin maksaa hyvää osinkoa.
Tavoittelen sitä että kiinteistöissä olisi 10-15 % sijoituksistani, joten lähivuosina nostan pikkuhiljaa kiinteistöjen ja siihen liittyvän toiminnan osuutta sijoituksistani. Suomalaisiin kiinteistöihin en aio sijoittaa, vaan etsin matalakuluisia REITtejä jotka sijoittavat erilaisiin kiinteistöihin eri puolille maailmaa. Avaan tulevina kuukausina näitä REIT-vaihtoehtoja, samaa tahtia kun käyn niitä läpi.
Samasta aihepiiristä kirjoitin itsekin tänään.
VastaaPoistahttp://rahallavapaaksi.blogspot.fi/2014/11/ykkossijoitukseni-technopolis.html
Oravaa olen itsekin hieman sivusta seurannut ja kysyisin mikä sinun näkemyksesi on yhtiö tulevaisuudesta? Raportoitu tuloshan on ihan jotain muuta kuin liiketoiminnan kassavirta ja minun on vaikea nähdä millä yhtiö aikoo nykyisen osingon jatkossa rahoittaa.
VastaaPoistaTäytyy myöntää että minä en ole se, jota näissä asioissa kannattaa eniten kuunnella. Olen silmäillyt yrityksen raportteja, ja lukenut blogeja. Vähän kertovat erilaista tarinaa :)
VastaaPoistaHuolestuttavaa on se, että osinkoa maksetaan ulos enemmän kuin mitä jääviivan alle, jota sitten rahoitetaan uusilla osakkeilla jotka pienentävät vanhojen osakkeiden arvoa (tai ainakin hillitsevät kasvua).
Toisaalta en nyt ihan hirveän huolissani ole (osin koska ostin Oravaa kohtalaisen halvalla hinnalla): asuntopuoli on sellainen, että alkuun tarvitsee investoida ja kasvaessa ei välttämättä olla koko ajan plussalla. Kunhan tuo kääntyy jollain aikataululla parempaan suuntaan, niin hyvä.
Toisin sanoen: kaikki nämä asuntorahastot pyrkivät laajentamaan kovaa tahtia. Esimerkiksi Ålandsbankenin puolella osuuden arvon kasvutahti on runsasta 10 % vuodessa. Jos siinä onnistuu, niin kyseessä on oikeastaan osinkoyhtiön tyylinen tilanne - mikä osinko onkaan nyt, niin se kasvaa pikkuhiljaa.
Siis _vain_ silmäillyt raportteja ja lukenut blogeja...
VastaaPoistaSilmäilin aamulla itsekin uusimman osavuosikatsauksen ja mielestäni sieltä löytyi ihan samoja asioita, joihin blogeissakin on kiinnitetty huomiota. Mielestäni Oravan tapauksessa kannattaa huomioda yhtiön kulurakenne. Jos nyt oikein ole ymmärtänyt niin Oravan kassaan rahaa tulee kolmesta lähteestä: vuokratuotot, asuntojen myyntivoitot ja osakeannit. Yhtiö kirjaa asunnot taseeseensa käyväksi katsomaansa arvoon jo ostovaiheessa ja tämä on täysin kirjanpidollinen toimenpide (toki yhtiö myös myy asuntojaan, mutta mikään ei mielestäni takaa sitä, että asunnot saadaan myytyä taseeseen kirjatulla arvolla) Kassasta sitten maksetaan osingot, lainojen lyhennykset sekä muut juoksevat kulut ja hallinnointipalkkiot.
VastaaPoistaJos itse päätyisin yhtiöön sijoittamaan niin haluaisin ainakin jonkinlaisen pohjatuoton vuokratuotosta ja sitten siihen päälle bonuksena mahdolliset myyntivoitot. Q3-katsauksessa (tammi-syyskuu) yhtiö kertoi vuokratuottoja kertyneen noin 4,53 miljoonaa. Hoitokuluja, vuokraustoiminnan tuottoja sekä halinnon kuluja maksettiin 2,95 miljoonaa. Tämän lisäksi "liiketoiminnan muut kulut" olivat 1,63 miljoonaa. Yhteensä tämä tekee 4,58 miljoonaa, joka siis on enemmän kuin vuokratuotot. Korkoja Orava näyttää maksaneen 1,19 miljoonaa (kannattaa huomioda, että tällä hetkellä korkotaso on alhainen) ja "Aineellisten käyttöomaisuushyödykkeiden myyntitulot", jotka minä tulkitsen sisältävän todelliset asuntojen myynnistä saadut rahat karruttivat kassaa 1,63 miljoonaa (joka on noin 6,6 miljoonaa vähemmän kuin "Voitot luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksista" esitetty luku eli oman tulkintani mukaan tuo 6,6 miljoonaa on pelkkää kirjanpidollista "voittoa")
Mielenkiintoisin segmentti on tuo Muut liiketoiminnan kulut, joka koostuu lähes pelkästään rivistä "Tulossidonnainen palkkio hallinnointiyhtiölle", joka on noin 1,6 miljoonaa euroa. Mielestäni palkkio on rahavirtaan suhteutettuna todella korkea ja on syytä huomata, että toisin kuin raportoitu tulos tämä erä on todellista rahaa, joka on yhtiön kassasta pois. Vieläkin mielenkiintoisemmaksi asian tekee seuraava seikka: "Orava Asuntorahaston hallitus ja hallinnoin tiyhtiö päättivät 8.5.2014 muuttaa hallinnointisopimusta siten, että vuoden 2014 päättävänä kurssina ja sen jälkeen tulossidonnaisen palkkion laskennassa käytetään pörssikurssin sijaan osakekohtaista nettovarallisuutta." Aiempi sanamuoto oli tämä: "Korvauksena hallinnointipalveluista Orava Asuntorahasto maksaa hallinnointiyhtiölle vuotuisena kiinteänä hallinnointipalkkiona 0,6 % rahaston varojen käyvästä arvosta ja tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona 20 % rahaston vuotuisesta kuuden prosentin aitakoron ylittävästä tuotosta. Tulossidonnainen hallinnointipalkkio maksetaan vain, jos tilikauden päättävä pörssikurssi on korkeampi kuin aiempien tilikausien korkein päättävä pörssikurssi osinko-, osakeanti- ja splittikorjattuna."
Mielestäni näyttää siltä, että Oravan mahdolliset tuotot sijoittajalle riippuvat lähes pelkästään asuntojen tulevasta hintakehityksestä. Vuokratuotot eivät riitä kattamaan edes nykyistä kulurakennetta, eikä osavuosikatsauksen perusteella mikään mielestäni viittaa siihen, että tämä asia korjaantuisi kasvun myötä esim. synergiaeduilla. Hallinnointipalkkio on myös mielestäni korkea. Yhtiön velkaantuneisuus on myös melko korkea, mikä mielestäni lisää riskiä.
Korjataan pari asiavirhettä:
VastaaPoista"Sijoittajan kannalta on positiivista, että investointien myötä rahasto-osuuksien arvo myös kasvaa."
Ei ne investoinnit tyhjästä synny, vaan jotta saataisiin rahaa investointeihin pitää ottaa lainaa ja/tai myydä osakkeita. Varsinkin osakkeiden myyminen omistusosuutesi laimentumisen. Rahasto-osuuksien arvon pitäisi nousta lähinnä jos vuokratuotot nousevat, eivät muuten.
"Voittoa tullee tuntuvasti vain jos asuntoja päästää myymään huomattavasti kalliimmalla kuin niitä on ostettu."
Ei tule voittoa tuosta, koska se voitto on kirjattu rahaston voitoksi jo siinä vaiheessa kun asunnot ostettiin; nille tehtiin silloin "arvonkorjaus". Ja ne voittorahat on maksettu ulos osinkoina. Jos rahasto joutuisi myymään isomman osan asunnoista, rahaston arvo todennäköisesti laskisi johtuen välityspalkkioista ja muista kuluista.
Jälkimmäisen ostan suoraan, noinhan se on ellei asuntojen hinta nouse enemmän kuin on arvioitu.
VastaaPoistaEnsimmäisen kohdan myönnän puolittain. Jos rahasto lainaa, ostaa asuntoja lainalla ja maksaa lainoja pois, niin kyllä se pikku hiljaa nostaa osuuksien arvoa. Kärjistäen: osa tuotosta maksetaan omistajille, osalla lyhennetään lainoja.
Tämä tosin toimii vain jos toiminta on plussamerkkistä ja korot kohtuullisia jne. Eli siis toiminta on hyvin johdettua ja tuottaa voittoa.
Mutta kuten huomaatte, ei ole ykkösosaamistani. Ja koska näissä rahastoissa on puutteensa, niin en nyt ainakaan suomalaisiin vastaaviin ole lisää satsaamassa. Sinällään hajauttaminen kiinteistöihin kyllä kiinnostaa, mutta katsotaan nyt missä muodossa.
Joku kommentoi tasearvoasiaa todeten:
VastaaPoista"Jos nyt oikein ole ymmärtänyt niin Oravan kassaan rahaa tulee kolmesta lähteestä: vuokratuotot, asuntojen myyntivoitot ja osakeannit. Yhtiö kirjaa asunnot taseeseensa käyväksi katsomaansa arvoon jo ostovaiheessa"
Olen siinä käsityksessä, että tuota samaa olisivat harjoittaneet myös monet asuntorahastot (ja myös esim. metsärahastot). Nekin kirjaavat investointinsa saman tien ostohintaa korkeammalla arvolla taseeseen, mikä puolestaan nostaa rahaston laskennallista arvoa. Tällaisten toimenpiteiden kautta eräät rahastot ovat saattaneet saada tuottavan näköisen alun, vaikka ensimmäisen vuoden tuotot ovat voineet perustua merkittävältä osin tasearvostuseroihin ostohintaan nähden. Taustalla on pyrkimys omistusten arvostamiseen markkinahinnaksi katsottuun hintaan. Voidaan kuitenkin kysyä, mitä perusteita on pitää asuntojen markkinahintana sellaista summaa, joka on selvästi ostohintaa korkeampi. Asuntojen myyjä on arvioinut myyntitoimenpiteen kannattavaksi, kun on kaupat tehnyt. Isosta määrästä asuntoja ei uusikaan omistaja pääse välttämättä niin optimaalisella hinnalla eroon kuin mitä yksittäisistä asunnoista joku maksimissaan saattaisi maksaa silloin kun tarjontaa on rajatusti.