Minustakin asuntosijoittaja - jonakin päivänä

Jonakin päivänä minustakin tulee asuntosijoittaja. Minä päivänä, sitä en vielä tiedä.

Asuntosijoittaminen houkuttaa minua. Siinä on jotain konkreettista, on seiniä ja ulko-ovia. On myös helppo ymmärtää miten kokonaisuus toimii: on menoa (vastike ja velanhoito, sekä satunnaiset yllättävät menot) ja tuloa (vuokra). Lisäksi tarvitsee huolehtia sopivasta marginaalista. Omalla työllä (vuokralaisten hankkiminen, seinien maalaus) voi säästää menoissa, joten vähän niin kuin lisätyötä itselleen siinä ohessa tarjoaisi.

Sijoitan asuntoihin jo nyt. Omistan parhaillaan ehkä noin 4000 eurolla Ålandsbankenin asuntorahastoa sekä muutamaa amerikkalaista REITtiä. Tuo on vajaat 10 % sijoitusvarallisuudestani, ja vuosien varrella tulen kasvattamaan tuota osuutta.

Asuntorahastoissa on kuitenkin ongelmansa, näitä käsittelin erikseen viime vuonna. Isoin ongelma on, että oman asunnon maalaamalla säästän, mutta kun rahasto palkkaa tilalleni maalausfirman, kulut ovat paljon suurempia. Ja ne kulut ovat pois omistajalle tulevasta tuotosta. Käytännössä sijoitusasunnon omistaminen ja asuntorahasto ovat mielestäni tyystin erilaisia sijoituskohteita, jotka nyt vaan toimivat samalla sektorilla.

Miksi sitten en ole jo nyt asuntosijoittaja? Tähän löytyy montakin syytä.

Sijoitusteni tehtävä on myös olla turvamarginaali suhteessa asuntoon ja mökkiin, joista kummastakin on velkaa. Eli jos joudun työttömäksi jne., niin ei tule hätä käteen. Niinpä en voi sitoa suurta osaa marginaalista sijoitusasuntoon, vaikka se olisikin pitkässä juoksussa järkevää.

Toisekseen: haluan hajauttaa sijoituksiani. Nykyisellä noin 50 000 euron sijoitusvarallisuudellani joutuisin sijoittamaan yhteen yksittäiseen asuntoon aivan liian suuren osa sijoitusvarallisuudestani, sillä kokonaan lainarahalla asuntoja ei kannata ostaa (eikä pankki myöntäisi lainaa)..

Lisäksi asuntojen hinnat ovat melko korkeita, vaikkakin ovat hieman tippuneet viime aikoina. Tilanne asunnoissa on kuitenkin käytännössä sama kuin osakkeissa - kannattaa ostaa hyvää kohtuuhintaan.

Bonuksena minulla ei ole autoa, joten arjen kannalta olisi hyödyllistä jos sijoitusasunto olisi pääkaupunkiseudulta katsottuna julkisilla saavutettavissa. Lahti alkaa olla jo ylärajoilla.

Sijoitusasunnossa on kuitenkin muuhun sijoittamiseen verrattuna yksi merkittävä etu: kun homman saa rullaamaan, vuokratuloilla maksetaan sekä menot että lainan lyhennykset. Toisin sanoen syntyy tuloja joita ei ilman sijoitusasuntoa tulisi. Asunnon arvon ei tarvitse edes nousta, sillä oman omistuksen osuus nousee vuosi toisensa jälkeen.

Riskinä on se, että kyseessä on jonkinmoinen trendi. Sijoitusasuntojen hyöty on laajemmin oivallettu. Osin matalien korkojen takia sekä lainan ottaminen on halvempaa, että korkosijoittaminen tuottamattomampaa. Nämä kaksi syytä yhdessä tekevät asuntoihin sijoittamisesta suhteessa aiempaa järkevämpää, ja kaltaiseni “amatöörit” alkavat tuossa suunnassa huseeraamaan.

Tämä johtaa esimerkiksi YIT:n kaltaisiin “valmiisiin asuntosijoituspaketteihin”. Tuo ei ole välttämättä huono asia, mutta kun yritin esimerkiksi tuon paketin tuloja ja kuluja laskea, niin ei myöskään hirveä tuottoisalta vaikuta.

o o o

Miten toimin tästä eteenpäin?

Sijoitusvarallisuuteni on nyt vajaat 50 000 euroa. Lähden siitä, että tuo on sopiva “summa” kerryttämään korkoa korolle -ilmiötä ja turvaamaan muuta elämää. Eli kunhan sijoitusvarallisuuteni lähestyy 100 000 euroa, ryhdyn käymään pankin kanssa keskusteluja asuntosijoittamisesta. Eli kenties muutaman vuoden kuluttua.

Tässä odotellessa ryhdyn lukemaan asuntosijoittamiseen liittyviä oppaita ja blogeja - tässä jos missä kohdassa ei kannata kokeilla ja erehtyä, vaan oppia muilta sen minkä voi.

Kunhan rahoituspuoli on kunnossa, olisi tarpeen löytää sopivanhintainen ja -sijaintinen sijoitusasunto. Olen optimisti ja herkkä innostumaan, joten pitää luoda etukäteen tarkat ja osin matemaattiset kriteerit etten innostu liikaa vain kohtalaisesta mahdollisuudesta. Tälle etsinnälle tarvitsee varata runsaasti aikaa, tuli ei saa olla herkuille person peppuseni alla.

Oikeastaan sijoitusasuntoja kannattaisi hankkia muutama, joten niinpä minunkin kannattaisi hommata niitä muutama. Tämä jakaisi riskiä ja voimistaisi hyötyä. Luultavasti kannattaisi hankkia uusi asunto aina noin parin vuoden välein, kunhan “edellinen on hanskassa”, velat ovat pienentyneet ja kokonaisuutta voisi luontevasti laajentaa. Lisäksi asunnon osto muutaman vuoden välein hajauttaisi ostoja ajallisesti, samaan malliin kuin osakeostoissa.

Jos olisin viisi vuotta sitten tiennyt mihin suuntaan maailma on menossa, olisi minulla jo sijoitusasunto tai kaksi. Mutta vaikka menneestä tietää, tulevasta ei ikinä tiedä. Pelaan tässäkin asiassa varman päälle. “Riskittömästi miljardööriksi.”